Acceso real por descuelgue
Cantos, cornisas y vuelos vistos de cerca, no desde la acera con prismáticos.
Inspección técnica de edificios (ITE / IEE)
Una ITE seria mira de cerca lo que desde la acera no se ve: en la inspección técnica de edificios subimos a cantos de forjado, cornisas y cubierta antes de escribir el informe.
- Inspección con acceso real a los puntos críticos
- Informe listo para presentar
- Presupuesto de subsanación incluido
Qué incluye el servicio
Seis servicios de inspección técnica de edificios
La inspección completa y lo que viene después: catas donde hace falta, informe claro y valoración de las subsanaciones.
Inspección técnica del edificio
Revisamos el estado de la estructura, las fachadas, la cubierta y las instalaciones comunes del edificio. La inspección se hace de cerca, con toma de datos completa, y las deficiencias quedan clasificadas según su gravedad para priorizar la reparación.
Informe de evaluación (IEE)
El informe de evaluación del edificio reúne en un solo documento el estado de conservación, las condiciones de accesibilidad y el certificado de eficiencia energética. Permite a la comunidad conocer el estado general del inmueble y planificar las actuaciones con todos los datos.
Inspección con descuelgue
Accedemos por cuerda a cantos, cornisas y vuelos que desde la acera no se pueden ver con detalle. Sin montar andamio, revisamos cada elemento a corta distancia y tomamos fotografías en altura que se incorporan al informe.
Catas y comprobaciones
Cuando la inspección visual no basta, abrimos catas localizadas para ver por dentro armaduras y revestimientos. Comprobamos el estado de las armaduras y su grado de corrosión, y reponemos el acabado una vez terminada la comprobación.
Presentación del informe
Entregamos el informe a la comunidad con su copia y lo presentamos ante el ayuntamiento según el calendario municipal de inspecciones. Después hacemos el seguimiento del trámite hasta que la administración lo da por recibido.
Presupuesto de subsanación
Si la inspección detecta deficiencias, valoramos la reparación ordenada por prioridades, con lo urgente primero. Separamos las partidas y proponemos un plan por fases para que la comunidad pueda repartir el gasto en el tiempo.
¿Tienes un requerimiento del ayuntamiento?
Organizamos la inspección, subimos donde hace falta y te entregamos el informe con fotografías y prioridades.
- Inspección de cerca
- Informe con fotografías
- Subsanaciones valoradas
Una obligación periódica
Qué es la ITE y cuándo le toca a tu edificio
La inspección técnica de edificios es una revisión periódica del estado de conservación que la administración exige a los edificios a partir de cierta antigüedad.
En las Illes Balears el marco lo fija la normativa urbanística autonómica y el calendario concreto lo desarrolla cada ayuntamiento, de modo que la edad a la que le toca a tu edificio y el plazo para subsanar dependen del municipio. Lo comprobamos antes de empezar.
El informe evalúa la estructura, la envolvente, las instalaciones comunes y las condiciones de accesibilidad, y clasifica las deficiencias por gravedad.
Cuando aparecen deficiencias graves, el ayuntamiento fija un plazo de subsanación y el edificio queda con la inspección desfavorable hasta que se ejecuten las obras y se acredite la corrección.
Aquí es donde muchas inspecciones se quedan cortas. Un informe redactado desde el suelo, con prismáticos, no detecta la armadura oxidada del canto de forjado de la sexta planta ni el desprendimiento incipiente de una cornisa.
Nosotros accedemos por descuelgue a los puntos críticos, lo que además permite valorar el alcance real de la reparación y presupuestarla con criterio, como hacemos en nuestra empresa de rehabilitación en Mallorca.
Lo que se juega el edificio
Qué pasa si la inspección sale desfavorable
Una ITE desfavorable no es una multa automática: es un plazo. El ayuntamiento notifica las deficiencias y da un tiempo para subsanarlas, que suele ser corto cuando hay riesgo para la vía pública.
Si vence sin obras, entonces sí aparecen las consecuencias: expediente, posible ejecución subsidiaria a cargo de la comunidad y sanción.
Hay un efecto secundario que las comunidades descubren tarde. Un edificio con la inspección desfavorable pendiente puede tener problemas para acceder a ayudas de rehabilitación, porque muchas convocatorias exigen tener la ITE pasada y en regla como requisito de entrada.
Se da la paradoja de que el edificio que más necesita la subvención se queda fuera por no haber hecho la inspección.
Por eso conviene anticiparse: hacer la inspección antes de que toque, conocer el alcance real de las deficiencias y planificar la obra con tiempo. Cuando hay riesgo inmediato de caída de material, además, la actuación no espera a ningún plazo administrativo: se acordona y se sanea el mismo día.
Qué se revisa en la inspección técnica de edificios
Estructura
Cimentación en lo que sea observable, forjados, vigas y pilares accesibles, lesiones estructurales visibles y elementos volados.
Los balcones y las cornisas concentran la mayoría de deficiencias graves en el parque mallorquín, por la combinación de canto delgado, poco recubrimiento y ambiente marino.
Envolvente
- Fachadas: adherencia del revestimiento, fisuración, humedades y elementos con riesgo de caída.
- Cubierta: estado de la impermeabilización, sumideros, petos y encuentros.
- Medianeras y patios: los paños que nadie mira hasta que aparece la mancha dentro de una vivienda.
Instalaciones comunes
Red de saneamiento, fontanería y electricidad en zonas comunes, ventilación de escalera y garaje, y estado de los aparatos elevadores en lo que corresponde al informe. No sustituye a las inspecciones específicas de cada instalación, pero recoge las deficiencias observables.
Accesibilidad
Evaluación de las condiciones de accesibilidad universal y de los ajustes razonables que podrían realizarse. Es la parte del informe que después sirve para justificar ayudas de instalación de ascensor o de eliminación de barreras.
Cómo hacemos la inspección
Catas donde hace falta
Si suena a hueco, se abre: es la única forma de saber el alcance de verdad.
Informe con fotografías
Cada deficiencia documentada, localizada en plano y clasificada por gravedad.
Presupuesto de subsanación
El informe llega a la junta acompañado del coste de arreglar lo que señala.
Clasificación de las deficiencias
Cómo se gradúan los hallazgos y qué implica cada nivel para la comunidad.
| Nivel | Ejemplo típico | Implicación |
|---|---|---|
| Muy grave | Riesgo inminente de desprendimiento sobre vía pública | Medida de seguridad inmediata antes que cualquier trámite |
| Grave | Armaduras vistas con pérdida de sección en varios cantos | Plazo de subsanación fijado por el ayuntamiento |
| Importante | Impermeabilización agotada con filtraciones activas | Obra necesaria a corto plazo; condiciona la calificación |
| Leve | Fisuración superficial, suciedad, pintura degradada | Mantenimiento programable |
La denominación concreta de los niveles varía según el modelo de informe de cada municipio, pero el criterio de gradación es el mismo.
Visita técnica gratuita
Una ITE desfavorable no es el final
Con el informe en la mano valoramos las subsanaciones por prioridad para que la comunidad pueda planificar la derrama.
Cómo trabajamos una ITE
Comprobación del calendario
Verificamos qué exige el ayuntamiento del municipio y en qué plazo le toca al edificio.
Inspección con acceso
Visita completa con descuelgue a los puntos críticos y catas donde el sonido lo pida.
Redacción del informe
Documento con fotografías, localización de cada deficiencia y clasificación por gravedad.
Presupuesto de subsanación
Valoración de las obras necesarias, separando lo urgente de lo programable.
Presentación y seguimiento
Tramitación ante el ayuntamiento y acompañamiento hasta acreditar la subsanación.
Inspección en obra
Servicios relacionados
Desprendimientos
La deficiencia más grave que aparece en las inspecciones y la que no admite espera.
- Saneado de urgencia
- Retirada de lo inestable
- Reparación definitiva
Grietas y fisuras
Cómo se distingue una fisura sin importancia de una lesión estructural.
- Testigos y control
- Diagnóstico del movimiento
- Reparación por tipo
Rehabilitación de edificios
La obra que subsana lo que el informe señala, planificada por fases.
- Diagnóstico completo
- Plan por fases
- Un solo interlocutor
Preguntas frecuentes
¿A partir de qué antigüedad hay que pasar la ITE?
Depende del municipio. La normativa autonómica establece el marco y cada ayuntamiento fija su calendario y su edad de entrada, habitualmente a partir de varias décadas de antigüedad. Lo primero que hacemos es comprobar la ordenanza del municipio concreto: no es lo mismo un edificio en Palma que en un pueblo del interior.
¿Cuánto cuesta una ITE?
Varía según tamaño del edificio, número de viviendas y accesibilidad de los puntos a inspeccionar. Un bloque medio se mueve en un rango razonable para una comunidad y se reparte entre todos los propietarios. Lo que encarece la inspección es necesitar medios de acceso: en edificios altos, el descuelgue añade coste pero evita un informe incompleto.
¿Quién puede firmar el informe?
Un técnico competente: arquitecto, arquitecto técnico o aparejador, según lo que admita la normativa aplicable. Nosotros coordinamos la inspección y la parte de campo, y el informe lo firma el técnico competente que interviene en el encargo.
¿Sirve la ITE para pedir ayudas?
Sí, y en muchas convocatorias es requisito. Tener la inspección pasada y en regla es una de las condiciones habituales de entrada, junto con el certificado energético. Por eso conviene ordenar los trámites: primero inspección, después proyecto y ayudas, y por último obra.
¿Y si el informe detecta algo urgente?
Se actúa antes de tramitar nada. Si hay riesgo de caída sobre zona de paso, lo primero es acordonar y sanear los elementos inestables el mismo día. El papeleo va después: ningún plazo administrativo justifica dejar una cornisa suelta sobre una acera.
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Comprobamos el calendario de tu municipio, inspeccionamos con acceso real y te entregamos el informe con el presupuesto de subsanación.