Medición y criterio
Superficie real desarrollada, no proyección, y con el criterio escrito.
Precio de rehabilitar una fachada: cuánto cuesta por m²
El precio de rehabilitar una fachada depende del sistema y del estado del soporte: aquí tienes horquillas por metro cuadrado para hacer números y por qué dos presupuestos del mismo edificio pueden diferir un 40 %.
- Horquillas reales, no reclamos
- Calculadora orientativa incluida
- Presupuesto cerrado tras la visita
Qué incluye el servicio
Seis partidas que presupuestamos en una fachada
Un presupuesto serio se compone de partidas medibles. Estas son las que más pesan y las que más cambian entre ofertas.
Pintura y revestimiento
Es la obra más ligera: saneado puntual, preparación del soporte y acabado nuevo. Se presupuesta por metro cuadrado con la preparación incluida, mientras que los medios auxiliares para llegar a la fachada se valoran en una partida aparte.
Fisuras y desprendimientos
Incluye picado de las zonas sueltas, reposición de mortero y tratamiento de armaduras cuando asoman. Medimos en obra, fijamos un precio unitario cerrado y añadimos una partida de imprevistos para lo que solo aparece al picar.
Impermeabilización
Según por dónde entre el agua, la partida será hidrofugado, revestimiento elástico o sellado. Elegimos el sistema por la vía de entrada, incluimos juntas y encuentros y presupuestamos sobre la superficie medida, no sobre una estimación a ojo.
Aislamiento SATE
La partida de aislamiento SATE cubre la envolvente completa: aislante con espesor definido, malla y revestimiento final. Incluye los remates de huecos y, como el acabado es nuevo, la fachada queda renovada sin sumar una partida de pintura.
Medios auxiliares
Andamio o trabajos verticales: es la partida que más varía entre presupuestos y la que conviene comparar con atención. Recoge el montaje, el plazo durante el que se mantiene y la ocupación de vía pública cuando la estructura invade la acera.
Estimación previa para junta
Antes de convocar la junta damos una cifra orientativa para saber de qué orden es la obra. Es una horquilla razonada a partir de la visita, sin compromiso, que sirve para plantear la derrama antes de pedir el presupuesto detallado.
¿Quieres una cifra para la próxima junta?
Medimos y revisamos la fachada y te damos un presupuesto por partidas, comparable con cualquier otra oferta.
- Visita y medición sin coste
- Partidas separadas
- Imprevistos con precio
Antes de hablar de euros
Por qué un precio por metro cuadrado solo orienta
Dar un precio por metro cuadrado sin haber visto el edificio es, en el mejor de los casos, una orientación.
Aun así, la orientación hace falta: el presidente de una comunidad necesita una cifra para saber si la conversación va de veinte mil euros o de ciento veinte mil antes de convocar una junta. Esta página existe para eso.
Las horquillas que verás parten de los precios de material y mano de obra que se manejan hoy en Mallorca, que no son los de la península: aquí todo llega en barco y eso se nota en la partida de material.
Incluyen ejecución y preparación estándar del soporte, pero no medios auxiliares ni IVA, porque el andamio depende de la altura y de si hay que ocupar vía pública.
Debajo tienes una calculadora para estimar tu caso concreto y, después, la lista de lo que hace subir el precio de verdad. Si prefieres saltarte los números y que vayamos a verlo, así trabajamos en nuestros trabajos de rehabilitación en la isla: visita, medición real y presupuesto cerrado.
Comparar presupuestos
Por qué dos presupuestos del mismo edificio se diferencian tanto
Cuando una comunidad recibe tres ofertas y una es la mitad que las otras, casi nunca es porque esa empresa sea más eficiente.
Suele deberse a tres cosas: han medido superficie de proyección en lugar de superficie real desarrollada, han excluido las reparaciones del soporte con una frase genérica del tipo «no incluye saneado», o han presupuestado un sistema de menor calidad con el mismo nombre comercial.
La forma de comparar de verdad es exigir el mismo desglose a todos: superficie medida y criterio de medición, partidas separadas de saneado, sistema con marca y referencia de producto, medios auxiliares con su plazo de alquiler, y qué pasa si al picar aparece más superficie afectada de la prevista.
Nosotros ponemos ese último punto por escrito: precio unitario de la reparación adicional acordado desde el principio. Así, si al abrir aparecen tres metros más de armadura oxidada, la comunidad sabe exactamente cuánto cuesta antes de autorizarlo, y no hay conversación incómoda a mitad de obra.
Las siete variables que mueven el precio de rehabilitar una fachada
1. Estado real del soporte
Es la variable número uno y la única que no se puede cerrar del todo antes de picar. Una fachada sana se rehabilita por poco; una con el 30 % del revestimiento hueco y armaduras oxidadas puede triplicar el coste. Por eso las catas previas importan tanto: reducen la incertidumbre antes de firmar.
2. Altura y medio auxiliar
El andamio en un edificio de cuatro plantas ronda los 12-15 €/m² de fachada; en una torre de doce puede superar los 20 €/m², más la tasa de ocupación de vía pública. En trabajos puntuales, el descuelgue elimina buena parte de esa partida.
3. Geometría de la fachada
- Fachada lisa y continua: rendimiento alto, precio bajo por metro.
- Muchos balcones, vuelos y molduras: más horas por metro cuadrado y más remates.
- Patios estrechos y medianeras: acceso complicado, rendimiento bajo.
4. Sistema elegido
De una pintura siloxánica a un SATE hay un factor de cinco. La decisión no debería tomarse por precio, sino por lo que necesita el edificio: pintar una fachada que pide aislamiento es gastar dos veces.
5. Exposición ambiental
En primera línea de mar hay que usar materiales más caros y resolver mejor los remates. Un edificio en Palmanova y otro idéntico en el interior no cuestan lo mismo de rehabilitar, aunque tengan los mismos metros.
6. Plazo y estacionalidad
Entre mayo y septiembre, la demanda de obra en Mallorca se dispara y los plazos de material se alargan. Planificar la obra para el invierno suele salir mejor de precio y de calendario.
7. Trámites y documentación
Licencia municipal, estudio de seguridad y salud, dirección facultativa y gestión de residuos. Son partidas fijas que en obras pequeñas pesan proporcionalmente mucho más.
Qué debe incluir un presupuesto serio
Partidas separadas
Saneado, sistema, remates y medios auxiliares, cada uno con su precio.
Marca y referencia
El sistema concreto que se va a aplicar, no «material de primera calidad».
Precio de lo imprevisto
Unitario acordado para la reparación adicional que aparezca al picar.
Plazo y calendario
Fecha de inicio, duración estimada y penalización si procede.
Garantía y mantenimiento
Qué cubre, cuánto dura y qué hay que hacer para conservarla.
Precios orientativos por sistema
Precio de ejecución material por metro cuadrado de fachada, sin medios auxiliares ni IVA, para obras en Mallorca.
| Actuación | Precio orientativo | Cuándo corresponde |
|---|---|---|
| Pintura siloxánica con preparación | 14-22 €/m² | Fachada sana, solo agotado el acabado |
| Hidrofugado y sellado de juntas | 12-20 €/m² | Entrada de agua sin daño estructural |
| Revestimiento elástico con puenteo | 18-28 €/m² | Microfisuración generalizada |
| Reparación de fachada con saneado de armaduras | 48-75 €/m² | Desprendimientos y corrosión activa |
| Aislamiento SATE con acabado | 75-110 €/m² | Mejora térmica y renovación en una obra |
| Fachada ventilada | 150-220 €/m² | Exposición extrema o requisito estético |
| Impermeabilización de cubierta | 45-85 €/m² | Sobre superficie de cubierta, no de fachada |
| Medios auxiliares: descuelgue | Según alcance | Trabajos puntuales o dispersos |
| Medios auxiliares: andamio | 12-20 €/m² | Obras continuas sobre toda la fachada |
Actualizado con los precios de material y mano de obra vigentes en la isla. No sustituye a un presupuesto: la variable que más pesa es el estado del soporte, y eso solo se sabe subiendo.
Visita técnica gratuita
Compara presupuestos con el mismo criterio
Si ya tienes ofertas, enséñanoslas en la visita: te señalamos qué incluye cada una y qué le falta.
Cómo elaboramos un presupuesto cerrado
Visita y mediciones
Medición real de la fachada desarrollada, con huecos descontados según criterio escrito.
Catas del soporte
Comprobación del porcentaje de superficie hueca y del estado de las armaduras.
Definición del sistema
Elección de productos con marca y referencia, compatibles entre sí.
Presupuesto por capítulos
Partidas separadas, con unitarios para lo que pueda aparecer al abrir.
Presentación en junta
Explicación del documento y respuesta a las preguntas de los propietarios.
Calcula el coste orientativo de tu fachada
Introduce las medidas aproximadas del edificio y el sistema que te interesa. El resultado es una horquilla de orden de magnitud para plantear el tema en junta, nunca un presupuesto.
La superficie se calcula como longitud × altura × número de caras, sin descontar huecos. En un edificio de viviendas los huecos suelen ser entre un 15 y un 25 % de la fachada, así que el resultado queda del lado de la seguridad.
Superficie estimada
—
Precio por m² aplicado—
Coste orientativo mínimo—
Coste orientativo máximo—
Sin IVA. No incluye licencia de obra, dirección facultativa, estudio de seguridad y salud ni reparaciones estructurales que solo se conocen al abrir.
Antes de pedir precio, identifica el problema
El precio depende de la patología. Estas tres son las que más condicionan el presupuesto de una fachada.
Humedades y filtraciones
Si hay agua entrando, cualquier acabado nuevo dura lo que dura el próximo temporal.
- Diagnóstico del origen
- Coste según causa
- Reparación previa obligada
Desprendimientos
La partida que más encarece una obra y la que no se puede aplazar.
- Saneado hasta lo sano
- Reparación estructural
- Precio unitario acordado
Grietas y fisuras
Determinan si basta con un revestimiento elástico o hace falta algo más.
- Fisura o grieta viva
- Control con testigos
- Solución por tipo
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta rehabilitar la fachada de un edificio entero?
Para un bloque de cuatro plantas con unos 600 m² de fachada, una rehabilitación de reparación, hidrofugado y pintura se mueve habitualmente entre 25.000 y 45.000 euros con andamio incluido. Si entra aislamiento SATE, la cifra sube a un rango de 60.000 a 90.000 euros. Son órdenes de magnitud: el estado del soporte puede mover ese número en cualquier dirección.
¿Por qué no dais un precio cerrado por teléfono?
Porque sería inventarlo. El 70 % de la incertidumbre de un presupuesto de fachada está en cuánta superficie hay que picar y reponer, y eso no se ve desde el suelo ni se cuenta por teléfono. Preferimos subir, hacer catas y dar un número que se sostenga hasta el final de la obra.
¿El precio incluye el andamio?
En nuestras tablas no, porque depende de la altura, de la superficie y de si hay que ocupar la vía pública con su tasa municipal. Como referencia, entre 12 y 20 €/m² de fachada. En el presupuesto real va como partida separada y con su plazo de alquiler indicado.
¿Se puede financiar la obra?
Las comunidades suelen resolverlo con derrama fraccionada a lo largo de la obra o con un préstamo de comunidad a través del administrador. Nosotros ajustamos el calendario de certificaciones al ritmo acordado, para que no haya desfase de tesorería a mitad de obra.
¿Cuánto cuesta la visita y el presupuesto?
Nada. La visita técnica, las catas necesarias para valorar y la memoria con el presupuesto son gratuitas y sin compromiso. Solo se factura aparte un informe pericial firmado para un procedimiento judicial o una reclamación al seguro.
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¿Quieres un número real para tu edificio?
La calculadora da el orden de magnitud. El presupuesto cerrado sale de una visita de una hora y no cuesta nada.